Airbnb verboten? Deutschland zwischen Zweckentfremdungsverbot und Wohnraumschutzsatzung

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Immer häufiger wird das eigentliche Unternehmenskonzept von Airbnb überwunden, um die eigenen Gewinne zu maximieren. Doch genau das ist für viele Vermieter das Ziel, die ihre Immobilien über die Plattform bereitstellen. Neue Lösungen der Städte, wie beispielsweise das Verbot der Zweckentfremdung sollen daher an vielen Orten einen guten Lösungsansatz bilden. Aber was können Vermieter auf derartigen Plattformen tun, um dennoch auf Dauer zu vermieten und welchen Einfluss haben die neuen Rechtsgrundlagen?

Was besagt das Verbot der Zweckentfremdung?

 Auf den ersten Blick sind die Ausführungen des Zweckentfremdungsverbotes sehr ausufernd. Dieses unterteilt noch einmal grundsätzlich zwischen privater und geschäftlicher Nutzung. Um die Vermietung privaten Wohnraums zu begrenzen oder sogar ganz zu verbieten, haben viele Großstädte neue Maßnahmen ergriffen. Für Vermieter entstehen auf diese Weise zahlreiche neue Hürden.

Durch das neue Verbot dürfen Wohnungen zukünftig nur gegen die Bezahlung eines finanziellen Ausgleichs oder durch die Schaffung von neuem Wohnraum zu einer gewerblichen Fläche umgewandelt werden. Dies soll einerseits verhindern, dass sich die Wohnungsnot in Großstädten weiter verschärft, andererseits soll auf diese Weise auch gegen die Entfremdung privater Wohnflächen vorgegangen werden. Auch Leerstände sind auf Grundlage des neuen Verbots nicht hinnehmbar und werden bereits nach kurzer Zeit durch die zuständige Stadt bestraft.

Erste Ergebnisse in der Stadt Heidelberg

 Nicht nur in der Landeshauptstadt Berlin, sondern auch im beschaulichen Heidelberg wurde das Verbot bereits eingeführt. Besonders die Altstadt war in letzter Zeit stark von der Kurzzeit- Vermietung betroffen, was sich zu einer großen Belastung für den lokalen Immobilienmarkt entwickelt hat. Durch das Verbot soll die Umgebung allerdings wieder Teil des regulären Wohnungsmarktes werden, sodass keine weitere Vermietung an Urlauber stattfindet. Gegen Bezahlung eines bestimmten Betrags kann allerdings eine sogenannte Zweckentfremdung dennoch durchgeführt werden.

Hierbei handelt es sich allerdings bei jedem neuen Antrag um Einzelfallentscheidungen. Nicht jeder Antrag wird auch von der Stadt genehmigt, da zunächst der wirkliche Nutzen dieser Umwandlung abgewogen werden muss. Wird diesem Antrag allerdings zugestimmt, erfolgt die Berechnung der Ausgleichszahlungen anhand des potenziellen Gewinns der umgewandelten Struktur. Auch der Verlust an Quadratmetern ist entscheidend, wodurch die Kosten ermittelt werden, die den Ersatz des verlorenen Wohnraums möglich machen würden. In Heidelberg wird es durch diese zahlreichen Anpassungen zukünftig nur schwer möglich sein, die langfristige Kurzzeit-Vermietung durchzuführen.

Ziel des Erhalts von Wohnraum

Die zahlreichen Maßnahmen haben hierbei in erster Linie das Ziel, den bereits vorhandenen Wohnraum zu schützen. Auch die neu festgelegte Wohnraumschutzsatzung soll für dieses Problem eine gute Lösung schaffen, um Leerstand sowie ungenehmigte Ferienwohnungen zu bestrafen. So wird des den Vermietern zusätzlich erschwert, weiterhin von der Immobilie zu profitieren.

„Auch im Zuge der weiterhin anhaltenden Gentrifizierung ist es sehr wichtig, die Umwandlung des Wohnraums zu reduzieren und gleichzeitig die Bewohner der Stadt zu stärken.“ Nach einem ähnlichen Muster argumentiert der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf, in dem es zu einer solchen Satzung kam. Wer dennoch eine Ferienwohnung in der Stadt anbieten möchte, muss einen entsprechenden Antrag stellen. Das Konzept der Kurzzeit-Vermietung als Strategie für mehr Gewinne wird allerdings mit derartigen Satzungen und Bestimmungen nur schwerlich weiterhin funktionieren.

Beschluss der Wohnraumschutzsatzung in Düsseldorf

 Ähnlich wie das Verbot der Zweckentfremdung bestimmt auch die Düsseldorfer Satzung, dass eine Umwandlung von privatem Wohnraum nur mit einer entsprechenden Genehmigung möglich wird. Besonders der in vielen Fällen verheerende Lehrstand soll auf diese Weise bekämpft werden, um den vorhandenen Wohnraum bestmöglich nutzbar zu machen. Bei einem Verstoß gegen die neue Satzung drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro, die der Vermieter in solchen Situationen tragen muss.

Dennoch kann ein derartiger Antrag auch zum gewünschten Erfolg führen. Letztendlich muss es aber natürlich nachvollziehbare Gründe geben, warum der Stadtrat einer geschäftlichen Nutzung der privaten Wohnfläche stattgeben sollte. Die folgenden Argumente können hierbei schnell zu einer Genehmigung des gewünschten Antrags führen:

  • Die Immobilie ist regelmäßig vermietet und weist keinen Leerstand
  • Teile der Immobilie werden selbst genutzt, sodass kein zusätzlicher Wohnraum entfällt.
  • Die Nachfrage der Tourismus-Branche ist am aktuellen Ort größer als die Nachfrage nach
  • Es wird selbstständig für den Ersatz des verlorenen Wohnraums
  • Es werden finanzielle Ausgleichszahlungen an die Stadt als Ersatz für den Ausfall gezahlt.

Zunehmende Strafen für Airbnb in Hamburg

Neben den vielen lokalen Satzungen und neuen Verordnungen gegen die geschäftliche Vermietung privater Flächen, entwickeln sich in vielen Städten bereits handfeste Gesetze. Auch in Hamburg sind derartige Rechtsgrundlagen bereits vorhanden, sodass Vermieter sich mit dem Wohnraumschutzgesetz auseinandersetzen müssen. Dieses beinhaltet die Aufforderung, die eigene Wohnung vor der Vermietung über ein Online-Portal bei der Stadt entsprechend registrieren zu lassen. Wer sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben rund um die Verpflichtung hält, muss mit Strafzahlungen in Höhe von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Nach einer kurzen Registrierung muss es in Hamburg für Airbnb-Nutzer auf diese Weise nicht zu

größeren Problemen kommen. Sobald die Anbieter der Online-Anzeigen über eine entsprechende Wohnraumschutznummer verfügen, kann die Vermietung allerdings im Zeitraum von bis zu 8 Wochen weitergehen. Diese Lösung stellt sowohl für die Plattform selbst als auch für Vermieter eine gute Lösung dar, damit die Stadt über das exakte Ausmaß der Vermietung informiert ist.

Insgesamt betrifft die Registrierungspflicht rund 9.000 Vermieter, die Ihre Immobilie von der Stadt bestätigen lassen müssen.

Wie können Vermieter dennoch von den Online-Plattformen profitieren?

 Trends wie in Berlin, Hamburg und Heidelberg gibt es an vielen Orten in ganz Deutschland. Auch Köln und Frankfurt bilden hierbei keine Ausnahme und bestrafen seit kurzer Zeit die Vermieter, die ihre Immobilien weiterhin nur an Touristen vermieten. Eine der einfachsten rechtlichen Lösungen stellt in dieser Hinsicht die Mitbenutzung dar. Durch diese bewohnt der Vermieter offiziell einen Bereich von mindestens 50 Prozent und darf den anderen Teil gewerblich nutzen. Auch bauliche Veränderungen an der Immobilie dürfen in dieser Hinsicht nicht vorgenommen worden sein.

Sollten beide Anforderungen erfüllt sein, steht auch der dauerhaften Vermietung nichts im Weg. Auch wenn eine solche Lösung auf den ersten Blick eine deutliche Verschlechterung des vorherigen Zustandes darstellt, wird es zu einer wirksamen Alternative. So kann nicht nur 8 Wochen wie in Hamburg vermietet werden, sondern über das gesamte Jahr. Auch wenn es sich hierbei nur um die Hälfte des verfügbaren Wohnraums handelt, stellt dies immer noch einen Wert von rund 6 Monaten Gesamtvermietung dar, was im Vergleich zu 8 Wochen eine deutliche Bereicherung ist.

Die Genehmigung als Sonderlösung

 Durch die Erweiterung des Vermietungsmodells in den letzten Jahren ist die dauerhafte Vermietung der eigenen Wohnung zunehmend schwieriger geworden. Zwar gibt es durch die verschiedenen Satzungen und Rechtsgrundlagen einige Unterschiede, in der Regel stellt die einzig vernünftige Alternative allerdings das Stellen eines Sonderantrags dar. Nur wenn die gewünschte Genehmigung erteilt wird, steht der Vermietung des privaten Wohnraums als Ferienunterkunft auch weiterhin nichts im Weg. Die oben aufgeführten Argumente können hierbei durchaus wirkungsvoll sein.

Für wirklich erfolgreiche Vermieter muss es in dieser Hinsicht verkraftbar sein, mit der Reduzierung des eigenen Gewinns zurechtzukommen oder zu investieren. Durch das Schaffen zusätzlicher Wohnräume kann der Antrag durchaus angenommen werden, wodurch der Vermietung nichts im Weg steht. So wird die Zweckentfremdung wirkungsvoll ausgeglichen. Die neu entstandenen Rechtsgrundlagen zu ignorieren, stellt allerdings auch keinen guten Ansatz dar. Zu groß wäre das Risiko, mit einem hohen Bußgeld bestraft zu werden und auf diese Weise insolvent zu gehen.

Trotz dieser auf den ersten Blick schlechten Neuigkeiten sind wir von einem Verbot der Plattform weit entfernt. Ein begründeter Antrag kann schnell die gewünschte Abhilfe schaffen und das Vermieten über die Plattform trotz Zweckentfremdungsverbot möglich machen.